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2015年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会图片及文字实录
类别:2015年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会 │ 作者: │ 来源:中国网 │ 时间:2015-05-07 |


  杨群:

  各位嘉宾、各位专家学者、媒体的朋友,大家上午好!2015年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会现在开始。首先介绍到会的领导和嘉 宾,出席今天会议的有:中国社会科学院副院长李扬研究员;中国房地产业协会原副会长朱中一先生,中国房地产资源委员会会长王珏林先生;中国社会科学院城市 发展与环境研究所原所长、房地产蓝皮书顾问牛凤瑞先生,国土资源部中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云先生;中国社会科学院城市发展与环境研究所党委书记 赵燕平女士;中国社会科学院城市发展与环境研究所副所长魏后凯先生。还有的嘉宾就不一一介绍。欢迎大家的到来。

  今天的会议分两个议程,一个是《房地产蓝皮书》的发布,一个是2015年中国房地产高峰论坛。先进行《房地产蓝皮书》的发布,首先请中国社会科学院李扬副院长致辞,大家欢迎。

  2015-05-07 09:29:47

  李扬:

  大家早上好!首先代表中国社会科学院、代表中国社会科学院经济学部,对于2015年中国房地产高峰论坛以及《房地产蓝皮书》的发布表示热烈的祝 贺。这个书的出版已经连续数年,对于我们全年认识房地产市场、对于国家制定房地产政策产生了非常积极的作用。现在房地产当然是一个很受人关注的议题。大家 都很清楚在去年年末的中央经济工作会议上,习近平总书记点了当前以及今后一段时间我们国家经济的主要风险点,其中房地产市场就是一个,包括地方融资平台、 包括影子银行、包括房地产市场,可见这个问题已经引起了高度的关注。

  2015-05-07 09:33:10

  李扬:

  大家回顾一下,中国房地产市场也就是十几年的历史,如果把它作为一个市场来看的话,应当说是从房改算起,也就是说房改之后我们确定了大部分人要 通过市场来取得自己住房的体制和机制,从此房地产市场就开始蓬勃发展。这一段时间,从本世纪初开始,恰逢中国经济高速发展,在危机之前中国经济增长水平平 均是11%,30多年改革开放到危机之前平均是9.8%,我们中国的房地产市场在起步的时候非常有幸地遇到了中国经济成长率最高的一段时期,携经济增长之 雄风,我们都知道房地产市场有非常大的发展,怎么讲它都会成长,房价怎么调控都在上涨。到今天我们回头看这段历史,应当说经济的强劲发展使然,对这一点, 应当认识清楚。

  2015-05-07 09:35:41

  李扬:

  如果这样来回顾的话,应当有一个看法,中国的房地产市场恐怕还没有完整地经历过一个周期,这个看法大家可以讨论。因为周期有长有短,最长的周期 是50年、60年,短的是一年的周期。回头看中国房地产市场,如果用价格作标准,用成交量作标准,确实是起起伏伏,但是没有经历过危机。我们所谓一个完整 的周期,就是说它经历过危机、萧条、复苏、繁荣这样一些正规的经济周期的各个阶段。用这样一个理论标准来看,中国房地产还没有完整经历过这个周期,如今很 可能在完成这个周期的过程中。一个市场如果要成熟,必须经历完整的周期。我们要知道在繁荣期是什么样子,在衰退期又是什么样子。当下可以说是进入一个下滑 的阶段,经历了这个阶段之后,中国的房地产市场算是经历了一个完整的周期。我们在这样一个完整周期的基础上进一步向前发展,我们会有一个更加健康的房地产 市场,是不是可以有这样一个认识?

  2015-05-07 09:38:00

  李扬:

  这样一个转变正好对应着我们国家的新常态。我们现在在研究中国经济的新常态,从2011年开始到现在已经有4年左右,还在继续,新常态作为一个 优化的过程还在继续。我们房地产市场的调整恐怕要受到新常态发展的进程以及它的节奏影响,是不是我们研究中国房地产市场要注意到这个大的背景,这是我想说 的第一个意思。

  2015-05-07 09:39:48

  李扬:

  第二点,现在确实进入一个调整时期,作为市场参与者当然是几家欢乐几家愁,消费者总体来说当然是欢迎这样一个调整,但投资者以及给这个市场提供 的金融机构对此心情比较复杂。在这个过程当中,我们现在看这一次调整和过去的调整应当是不相同的,过去的调整相当程度上是调控结果。几年前,我们说“十年 九调控”,年年调控,涨了就往下压,价格低了就往上抬,应当说这是周期同一阶段的现象。在这种情况下,过去中国房地产中的供求关系不清晰,很多人在研究, 也用了很多的概念,什么“刚需、二套、三套、投资、投机、消费”,搞这么多概念干什么?你搞得清楚是投机还是投资?搞得清楚是投资还是消费?我一直都认为 不要提出这些挑战自己智慧的概念,你说不清楚。重要的是看它实际的供需状况,经过十几年的高潮之后,现在大家基本上看清楚了,尤其在二线以下城市看得很清 楚,到底有多少人要房,已经和正在建设的有到底多少房。这样一个水落石出的结果,会使大家对房地产市场的发展有了一个比较冷静的认识。

  2015-05-07 09:40:27

  李扬:

  现在很多地方已经把自己的房地产市场的发展置于一个比较科学、适当的情况下。我去年和前年跑过很多地方,跑过像县城这样的地方,基本上已经看到 底了,今后会有多少人再进入你这个城市买房,看得清清楚楚。尤其是我记得上次开会的时候说过,我们最近关于城市化的调查,发现城市化也进入了一个新的时 期,因为过去的城市化是房地产化、固定资产投资化、开发区化,现在是人的城市化,而且城市化这样一个发展进程服从于城乡一体化的大战略。在这种背景下,房 地产市场的发展当然受到根本性的影响。像我刚才说的,像地级市及其以下的城市发展,它的城市化发展的进程以及房地产的供求关系基本上可以说一点看到底,这 种情况下当然需要调整,这个调整的动力和压力来自实体经济方面。我们研究当前的中国房地产市场要注意到这样一个重大转折。

  2015-05-07 09:43:54

  李扬:

  在此之前,大家想一想,谁都说中国城市化会给我们带来无穷多的需求,说中国现在城市化率50%几,如果一年1.3%或者是1%,有1300万人 落户城市,如果是1.3%会有1700、1800万人落户城市,都要住房,于是我的房子不够,现在这样的前景已经基本上不存在了,特别是对三线以下的城市 来说。

  再加上以前在泡沫的状况下,被掩盖在泡沫下的很多供求关系水落石出,使得我们对市场突然有了不同的认识。总的来说,我到过中部的几个省和沿海的 几个省,大致现在的存量和正在盖的房子,恐怕两年多才能够消化得完,大概都是这样的情况。因此,这也就告诉我们,调整的时期是一个中期,所谓经济学中的中 期是5年以内,也许不要5年,两三年的调整是需要的。供应方、需求方逐渐适应新常态,大的宏观背景的新常态下面新的房地产常态,恐怕大家需要适应,在适应 的基础上进一步的向前发展。

  2015-05-07 09:45:31

  李扬:

  第三点,因为这个市场开始走向正常,分化非常严重、非常突出。大前天中央政治局开会谈到全国经济形势的时候也突出谈到了分化的问题。也就是说在 新常态下,特别是在供应转换结构调整的过程中,由于各个地方的动力转换、结构调整的方向、速度、规模不同,因此产生了很大的分化。结合2014年的数据 看,有的省发展还是非常的好,有的省发展得非常的不好,大致说了像沿海地区率先进行调整,现在它的日子也相对好过一些。凡是几年前开始调整的,现在日子好 过一些。而一直没有经过有效调整的,现在日子比较难过。

  2015-05-07 09:47:18

  李扬:

  我没有准确的数据,但是听一些银行的人说,现在北、上、广、深的房价还在涨。最近,我知道所谓“地王”,那些高价的房子都出现在北京。其实在一 定意义上中国经过了十几年的摸索之后,现在才真正知道什么叫做房地产,房地产不仅仅是盖两个房子然后炒,有房就有价值,这还回归了房地产最本源的一些要 素,就是位置、位置、位置,现在位置已经成为决定房地产价格最显化、最重要的因素,而且已经开始显示出对房地产资源配置的决定性影响。像学区房,像有个 桥、有个河、有个公园,这些地方的价格会坚挺并且上升,如果说随便在田间盖一个房子,说值多少钱,肯定值不了多少钱。这里面有分化的问题,从全国来说有区 域分化,从每一个区域和城市来说也有区域分化,像北京五环、六环外恐怕涨价的可能性已经不大了,但是有一些特别的地区,像我住在沙河高教区,价格老在涨, 老有人问房子卖不卖,那里有学区,有北京师范大学在那里办的,从幼儿园到高中非常大的一片学区。应当说这是回归正常的好事,我觉得在下一步研究中国房地产 市场发展的时候应当注意到这样的变化。

  2015-05-07 09:48:36

  李扬:

  总之,中国房地产市场也进入了新常态,如果说我们经济的新常态是多种因素的综合,速度从超高速到中高速,但是我们的质量在提高,效益在提高,环 境效益在改善,可持续性在增强。这是我们完整的新常态的概念。对于房地产市场来说,我们的新常态恐怕就是回归它的本来面目,以满足人们的多种住房、享受、 发展的需要为标的,来重新定位自己的结构、规模。这个变化还在进行中,我自己觉得还要有几年再进行调整,在变化的进行中,在房地产的新常态下,加强研究就 显得至关重要。我们这样一本书,我相信在这方面是做出了贡献,我希望进一步在接下来的几年比较高度的关注新常态的一些变化,在这个过程中探讨我们以后的常 态化的房地产市场的顶层设计、结构以及各种各样的政策,这样可以对政策制定产生积极的影响,对于引导舆论,对于提高全人民的福祉会产生重要的作用。

  最后,预祝发布会圆满成功。谢谢。

  2015-05-07 09:51:26

  杨群:

  谢谢李扬院长!李院长以三小点定位分析了当下房地产处在一个什么样的状况之中,非常深刻。我相信对于我们来认识今天的房地产有非常重要的启示意义。

  下面我们有请中国社会科学院城市发展与环境研究所书记赵燕平致辞。

  2015-05-07 09:52:41

  赵燕平:

  各位领导,各位媒体朋友,大家上午好。很高兴我们又在2015年的房地产高峰论坛以及《房地产蓝皮书》发布会跟大家见面。很荣幸再次代表城市环 境研究所,代表我们房地产皮书的写作组,代表作者向参加发布会的各位领导、各位专家学者、同行以及媒体朋友表示欢迎和感谢!感谢大家来参会,同时感谢大家 一直关注我们《房地产蓝皮书》的成长。

  刚才李扬院长给了我们很多的提示,也给了我们很多指导性的意见,我们皮书编写组和作者还要继续领会,针对当前经济新常态下房地产业的发展,要很 好地把握,要有我们自己的独到见解。房地产皮书在我们城市所已经连续发布12年,今年是第12部。12年来我们皮书编写组的作者紧密围绕党中央、国务院关 于中国房地产建设发展的重大方针政策,紧密跟踪国家宏观经济形势的走势,紧密关注房地产业发展的动向,本着科学严谨的学风,依据调研资料和全面数据,组织 专家学者对房地产业的关键性领域,分析目前发展的现状、特征,存在的主要问题以及深层次客观预测、发展趋势,经过深入研究,提出对制定房地产制定有积极影 响也有参考意义的政策建议,力求总结中国房地产发展的历程和规律,不断深入探索有科研基础、有丰富内涵,也有时代特点的中国房地产发展的路径,更好地发挥 思想和智囊团的作用。在我们编写组和作者的努力下,很多研究思路和对策、建议对我们的决策机构有一定的参考价值,也被决策部门采纳,取得了较好的社会效 益。

  2015-05-07 09:53:27

  赵燕平:

  回顾刚刚过去的2014年世界经济处于危机后的恢复期,国内经济增长速度放缓,经济发展渐渐进入新常态阶段,而在房地产市场上,过去一年多的时 间出现了较大幅度的变化和调整。一方面销售面积显著下降、待售面积大幅增加,一些城市房价相对于2013年出现了下跌,房地产投资新开工面积、土地购置等 指标的增速均比2013年出现较大幅度的回落;另一方面,土地成交的均价仍在上涨,全国商品房成交价也上涨了1.4%。2014年,在推进房地产市场长效 机制建设的同时,适应市场进一步的分化这种现实,各地分类调控、分层施策,各地政府调控自主权也在不断加大,一、二、三线城市之间不同情况也进入一个新的 相对过去调整变化的阶段和时期。因此,2015年的中国房地产发展报告对2014年的情况进行比较客观的分析,也提出存在的一些问题,并且给出相应的建 议,同时对2015年的发展趋势有了预测。

  2015-05-07 09:58:02

  赵燕平:

  党中央十八届三中全会作出了全面深化改革的决定,这是新形势下经济发展的总体战略布局。我们2015年的房地产皮书发布是在三中全会的指导下, 是一次深入健康持久的房地产研究的学术交流活动,也是推动和促进科研人员进一步领会三中全会决定精神,系统、全面、总结房地产多层面现象和问题,进行梳理 和再研究,提高分析、判断行业发展趋势的一次重大活动。相信通过这次皮书发布会,特别是通过各位专家学者的研讨交流,帮助我们提高研究工作水平,为中央决 策和为服务社会作出更大的努力。

  希望在座的各位专家学者多提宝贵意见,同时也希望通过媒体的共同努力,使我们房地产蓝皮书的成果得到广泛的传播,为我们的房地产业健康发展作出更多的贡献。再次感谢各位领导、各位学者、同行以及媒体的朋友们与会。谢谢大家!

  2015-05-07 09:58:57

  杨群:

  谢谢赵书记,也谢谢城环所对文献出版社的信任和支持,把你们的研究成果给我们这个出版社来出版。《皮书》是文献出版社的品牌图书,得益于院领导的关心和支持,得益于我们院包括院外的高校、科研院所的支持,发展到今天,有一定的影响,非常感谢!

  下面我们请2015年《房地产蓝皮书》副主编尚教蔚副研究员做主题报告。报告的名称:中国房地产市场分析与展望——2014年形势与2015年展望。大家欢迎。

  2015-05-07 10:01:05

  尚教蔚:

  各位领导、各位专家、新闻界的朋友们,上午好。非常感谢各位光临今天这个会议,下面我就代表课题组做主题发言。今天发言的题目是“中国房地产市 场分析:2014年形势与2015年展望”。主要是五方面:2014年房地产市场特征、2014年房地产市场区域比较、房地产市场存在的主要问题、 2015年房地产政策展望与市场预期、政策建议。

  2015-05-07 10:02:04

  尚教蔚:

  一、2014年房地产市场特征

  总体来说,2014年房地产市场处于低迷状态,主要表现在销售面积显著下降,待售面积达幅增加,一些大中城市的房价出现下跌,房地产开发企业信心不足,房地产投资、新开工面积、土地购置面积等指标的增速均比2013年有较大幅度的回落。

  先从商品房销售量来看,商品房销售量明显下滑,库存居高不下。2014年商品房销售面积12.1万亿平方米,比2013年下降7.6%,增速比2013年下降2.49个百分点,商品房待售面积已经达到6.22万亿平方米,创历史新高。

  2015-05-07 10:03:00

  尚教蔚:

  从商品房价格来看,2014年全国商品房成交均价为6324元/平方米,同比增长1.4%,增速比2013年下降6.3个百分点。

  从70个大中城市房价来看,房价回调趋势明显,2014年上半年除温州外,其他城市房价同比均属于上涨状态,下半年同比下降城市逐步增加,年末达到68个。房价回调环比比同比数据早3个月,从这张图可以看出。(图)

  从房地产开发看。首先看房地产投资增速明显下降,2014年全国房地产开发投资9.5万亿元,同比增长10.5%,增速比2013年回落9.3个百分点,增速是1998年以来最低。(图)

  2015-05-07 10:03:45

  尚教蔚:

  2014年月度数据显示,房地产投资增速也一直呈下降态势。从年初的19.3%下降到年末的10.5%。

  二是房地产资金来源方面面临较大的困难。2014年房地产开发企业到位资金12.2万亿元,比2013年下降0.1%,而2013年的数据增长为26.5%。特别是和住房销售紧密相关的定金和个人按揭贷款这两个数据从图上显示,从二季度开始一直属于负增长。

  三是房地产企业新开工面积全年负增长,房地产企业购地热情下降。2014年房地产开发企业房屋新开工面积18.0万亿平方米,比2013年下跌 10.7%。2014年房地产开发企业土地购置面积3.3万亿平方米,比2013年下降14%。除了新开工面积全年负增长以外,土地购置面积的增速从8月 份开始也基本上是负增长。

  四是土地市场需求减弱,地价增速明显放缓。2014年全国主要监测城市综合、商服、住宅、工业地价分别为3522元/平方米、6552元/平方 米、5277元/平方米、742元/平方米,比2013年均有所提高,但是呈温和上行的趋势。(图)从图上可以看出来,除了工业地价以下,2013年的增 速都高于2014年。

  此外,多数城市地价处于平稳波动状态,地价高位运行城市个数比2013年有所减少。

  2015-05-07 10:04:16

  尚教蔚:

  政策方面,“一刀切”的政策逐步淡出,地方政府调控自主权增大。2014年中央出台的房地产政策主要与建立房地产长效机制相关,比如说不动产登 记制度。2014年中央政府房地产政策调控由已往“控房价、抑需求”转变为“促改善、稳消费”方面,相对于中央政府的调控政策的平稳,地方政策则表现为更 为积极,各地根据具体情况“因城施策”,灵活性、针对性更强。

  书上有两张表,那个表里的政策是比较多的,特别是地方政府。

  2015-05-07 10:05:31

  尚教蔚:

  二、2014年房地产市场区域比较

  由于数据关系,我们主要比较31个省份。从31个省份来看,2014年不同用途的房屋均价以及房地产市场5个主要指标的增速比较表明:从价格来 说,不同用途的房屋均价北京均居第一;从房价增速来讲西藏居首位;商业用房均价增速云南最高;广西的土地购置面积增速最高;西藏的开发量总体上来讲最少, 但房地产开发投资增速、房地产竣工面积增速以及商品房销售面积增速都是居于首位。

  (图)这个表是这五个主要指标的最高和最低,以及增速的最高和最低。

  (图)从这张表可以看出来,2014年多数省份房价保持增长,在31个省份中房价位列前五的是北京、上海、浙江、海南、天津,虽然中部地区房价 增速略高于东部,而且西部地区的增长也比较明显,但是由于基数差距较大,中部地区房价仍明显低于东部地区。从区域看,2014年商品房销售面积同比减少, 呈现西南增、东北减少的格局。

  房地产投资上,也是东部和西部增长较高,东北降幅最大。从这张图可以看出,多数省份土地购置面积明显减少,红色是2014年的数据,蓝色的是2013年的数据。

  2015-05-07 10:06:12

  尚教蔚:

  三、房地产市场存在的主要问题

  总体来讲,2014年我国房地产市场存在的问题既包括本年度的突出问题,也包括长期以来一直存在的问题。主要包括四个方面:第一,房地产市场总 体供大于求,商品房待售面积创历史新高。这个数据前面已经提到过。图中是商品房和住宅待售面积的数据,红色的是商品住宅的待售面积。我们从图上可以看 出,2008年住宅的待售面积超过了1万亿,一直到2012年是2万亿,2013年是3万亿,2014年是4万亿,从这个图上可以看出上涨的趋势比较快, 特别是最近几年,这是待售面积。

  2015-05-07 10:08:01

  尚教蔚:

  第二,住房及土地资源配置结构不合理,部分地区市场风险突出。主要是两方面:一是城乡之间,一个是不同城市之间。城乡之间1978到2014年 全国城镇常住人口从1.7亿人增加到7.5亿人,城市化率从17.9%提升到54.8%。而1996年以来,我国的乡村人口就一直处于负增长态势,但是农 村人口减少的同时,农村居民点用地面积却在增加。

  2015-05-07 10:08:36

  尚教蔚:

  从不同城市之间来看,大城市以及超大、特大城市的人口流入集中、住房紧张,而中小城市和小城镇的人口较少,甚至出现人口净流出住房却大量供应的 现象。这一点跟刚才李扬院长讲的是吻合的。城乡之间、不同城市之间、住房及土地资源配置结构不合理,一方面使农村、小城镇的住房及土地资源得不到充分有效 利用;另一方面使部分人口集中流入城市的住房需求得不到较好的满足,从而形成资源的闲置浪费与紧张不足并存的局面。对于房地产市场而言,则会导致人口聚集 度低的部分中小城市的房地产市场供不应求的问题更为严重。“去库存”难度更大,市场风险更为突出。

  2015-05-07 10:09:10

  尚教蔚:

  第三,二手房交易成本过高,抑制改善性住房需求的释放。二手房的交易成本过高,主要表现在两方面:一是税费成本,二是中介成本。过高的二手房交易成本,会抑制二手房的有效流转,不利于改善性住房需求的释放。

  第四,保障性住房建成后问题显现,部分保障性住房出现空置。近年来,我国已经累计建成保障性住房2000多万套,下面这张表就是一个数据 (图)。解决了一大批城镇中低收入群体的住房困难问题,但是,大量保障性住房建成后,部分保障性住房区域配套差、建设质量差、分配管理体制机制不完善的问 题更加凸显,一些地区已经建成的保障性住房出现了部分空置、闲置的现象。

  2015-05-07 10:10:05

  尚教蔚:

  四、2015年房地产政策展望与市场预期

  主要谈三方面:第一,影响2015年房地产市场发展的主要宏观因素。

  一是“新常态”下经济继续稳步发展,我国正处于经济增速的换挡期、经济驱动力的转换期以及经济结构调整期和经济改革的攻坚期,经济正在全面向新 常态转换,我国经济发展进入新常态后,发展条件和发展环境都在变化。经济正从高速增长转向中高速增长,经济可能在较长时间内经历转型和调整的过程。这是新 常态的经济发展的大背景。2015年我国国内生产总值增长指标确定为7.0%,这个数字与国际国内主要机构预测基本吻合,下面这张图是世行和国研中心和社 科院预测的都是7.0%,只有国际货币基金组织预测是6.8%,也接近。

  2015-05-07 10:10:28

  尚教蔚:

  二是城乡居民收入继续增加。稳定的城乡居民收入增长有利于房地产市场发展、收入的持续增长会提高城镇居民购房意愿和购房支付能力。据权威部门预测,2015年城乡居民收入与经济发展同步增长。

  三是城镇化率会继续提高。我国的城镇化水平还有很大提升空间,城镇化在较长时期内仍是房地产市场发展的重要动力。近10年来我国城镇化率以每年 1.18个百分点增长,每年新增城镇人口约1800万人,2014年城镇化率已经达到54.77%,2015年城镇化率会继续延续先前的增长态势。城镇化 率提高带来的城镇人口的增加必然在一定程度上带来住房需求的增加。

  2015-05-07 10:12:27

  尚教蔚:

  第二,政策方向。2015年政策上支持房地产市场发展,这是总体的判断。2015年房地产政策应以“稳定、支持、促进”取代“抑制、投机、调控”。

  一是金融政策相对宽松。2014年出台的“9.30”认贷不认房等金融政策2015年会继续实施执行和细化。2015年央行会延续2014年降 息降准的态势。2015年会通过财政、金融、税费等政策加大支持房地产市场的力度。众所周知的已经出台并实施的二手房的“5改2”降低二套住房首付比例, 以及已经2015年又降准降息的态势。

  2015-05-07 10:13:54

  尚教蔚:

  二是更加重视长效机制建设。2015年3月1日起执行的《不动产登记暂行条例》是建设建立房地产市场健康发展的长效机制的基础。此外,行政手段 逐步淡化,到2014年底,只有4个一线城市和三亚还在实施和执行限购政策,尽管一线城市短时间内不取消限购政策,但通过其他政策间接调整限购政策的可能 性是存在的。

  三是去库存成为政策的重要的目标之一。预计地方政府特别是待售面积较多的城市会出台具有可操作的政府回购商品房作为保障性住房的政策及细则。

  2015-05-07 10:15:01

  尚教蔚:

  四是集体经营建设用地入市试点。这个试点不足以影响城镇建设用地的价格,最主要的是数量小,因此对2015年的房地产市场影响有限。

  五是地方政府调控自主权增大。中央会继续采取因地制宜、分城施策、分类指导的原则,调控权将部分下移。地方政府在国家出台的支持房地产市场政策的框架下、在不违反原则的情况下,会出台更细化、更灵活的有利于房地产市场发展的政策。

  2015-05-07 10:16:59

  尚教蔚:

  第三,市场预期。2015年房地产市场总体上好于2014年。

  一是房地产开发投资增速仍可能持续低速增长。房地产发展难以超越“新常态”的框架。从数据上看,年度数据连续3年低于20%,月度数据连续17 个月低于20%。此外,2015年房地产企业对市场前景判断和预期并不乐观,加之2015年商品房去库存化压力较大,这种低速态势2015年有可能延续。 最新的国家统计局发布的2015年1-3月份房地产开发和销售情况显示,房地产投资增速仍在下降,已经降到一位数,1-3月份是8.5%。

  二是商品房供给比较充足。直接影响2015年商品房供给的主要是2012-2014年的新开工面积以及待售面积情况。2012-2014年商品 房新开工面积为55.8万亿平方米,2012-2014年商品房销售面积为36.3万亿平方米,总体来讲2015年形成的供给应该充足。这里还包括前面已 经提到的待售面积,待售面积如果按照2014年的销售速度,可以销售半点。间接影响的是充足的土地供应,2012-2013年土地待开发面积均高于当年的 土地购置面积,土地供给比较充足。

  2015-05-07 10:18:47

  尚教蔚:

  三是商品房需求或略有增长。2015年国家层面“支持居民自主和改善性住房需求”,地方政府为了减少商品房库存也会出台一定的支持政策,同时金融及财政政策也有利于住房消费,因此2015年住房需求的释放与2014年持平或有所增长。

  住房需求的释放有三小点:第一是政府回购待售商品房增加需求,但这个量不会很大。第二是金融政策有利于释放需求。第三是继续出台鼓励住房消费的政策。实际上2015年已经出台了一些。

  2014年持币观望者形成了一定积累,但2015年住房需求的释放不会像2009年那么迅猛。主要原因:一是目前的房价已经达到一定的高度,特 别是一线城市和经济较为繁荣的部分二线城市,即使银行的住房消费信贷政策达到2008年的程度,购买力也不如2009年;二是住房市场化改革之前累积的住 房欠帐已基本消化;三是通过最近几年的调控,购房需求以自住和改善型为主,投资、投机性需求大大减少;四是当前的库存量、政策、市场“遇冷”形成的原因等 市场背景与2009年有较大差异。

  最新的数据,刚才提到国家统计局的数据显示,1-3月份商品房销售面积同比尽管是负增长,但是比1-2月份降幅收窄,有企稳的趋势。

  2015-05-07 10:20:07

  尚教蔚:

  四是商品房均价增速与2014年持平或高于2014年,涨幅程度取决于政策及其政策执行力度。

  2015年房价上涨的可能性存在,但大幅上涨的可能性不大。此外,由于地区分化的原因导致人口聚集能力强的一线城市或部分热点二线城市房价有回暖的趋势,人口聚集能力差的部分二线城市或三线城市房价可能会延续下跌或者回调的态势。

  影响房价上涨的因素很多,主要是住房的供求关系、成本以及人们对房地产市场的预期。此外,2015年3月份70个大中城市住房销售价格变动情况的数据显示,环比数据已经开始出现了回稳的态势。

  2015-05-07 10:22:02

  尚教蔚:

  五、政策建设

  第一,地方政府制定调控政策应考虑长效机制的建立。一是时效和短效性政策措施要与长效机制建设的方向一致。二是发挥市场调节功能。三是引导住房市场民生化。四是更加重视政策措施的系统性、稳定性和可预期性。五是不以土地财政为出发点制定房地产调控政策。

  第二,推动城乡住房协同发展。

  首先十八届三中全会明确提出“城乡二元结构是制约城乡发展一体化的主要障碍,必须健全体制机制,形成城乡一体的新型城乡关系”。二是基础设施、 公共服务等诸多领域的城乡一体化已经开始推进,但住房领域几乎悄无声息。三是城镇住房支持体系正在健全和完善,对农村住房的支持除土地外明显不足,城乡住 房在建设、供求、管理、住房保障等方面也处于“二元”分割的状态。四是在“城乡建设用地增减挂钩”的政策约束下,农村宅基地需求减少与城镇居住用地需求增 加、农村住房需求减少与城镇住房需求增加直接关联,城乡住房联动效应的客观存在要求统筹考虑城乡住房,促进建立城乡协同的住房发展模式。

  2015-05-07 10:22:36

  尚教蔚:

  第三,保障性住房要“建管并重”。主要是四方面:一是保障性住房建设必须以人为本;二是避免已经建成保障性住房出现闲置;三是切实解决保障性住房分配公平公正的问题;四是加强保障性住房后续管理。

  第四,房企应积极适应房地产市场新常态。房地产企业需要转换心态和发展模式。主要是两个方面:一是积极适应经济和房地产市场的新常态。现在比较 明显的还有房地产企业将继续甚至加速分化、市场集中度继续提高,对于中小房地产企业是一个很大的挑战。另外,房地产企业应自觉在其产能、产品和市场需求不 断对接的过程中进行自我调整、适应新常态、适应市场变化、创新谋变,使房地产业与国民经济发展、城镇化、金融业发展、土地市场、居民收入、消费者多样化需 求相协调。

  第五,农村宅基地制度改革需要稳中求进。首先农村宅基地制度改革与城镇住房市场发展密切相关,其次在改革中需要注意以下几个问题:一是审慎推进;二是严控总量;三是留有余地;四是明确目标;五是于法有据;六是因地制宜,七是农民参与。

  谢谢大家,我的报告到此结束。

  2015-05-07 10:24:46

  杨群:

  谢谢尚教蔚研究员,她从2014年房地产市场的一般情况、区域间分化等情况、存在的主要问题、政策展望、市场预测以及政策建议,对2014年的 情况做了总结,对2015年的发展作了预测,内容非常丰富。到此为止,我们蓝皮书的发布即将结束。因为房地产市场是大家关心关注的一个热点问题,请媒体朋 友,除了刚才尚教蔚研究员的报告之外,整个《房地产蓝皮书》还会在一些具体问题上、区域问题上有一些具体的内容,内容是非常丰富的,请大家在做各自报道的 时候尽可能跟我们的尚教蔚副研究员多做沟通和交流,因为里面的涉及面很宽,请大家一定跟我们的主编、副主编,跟具体的写作人员做好交流和沟通。谢谢大家!

  我们上半段的会议到此结束。谢谢!

  下面,高峰论坛由魏后凯同志主持。

  2015-05-07 10:26:12

  魏后凯:

  下面我们进行第二段中国房地产高峰论坛,今天有幸请到四位专家:中国房地产业协会的原副会长朱中一;中国房地产资源委员会会长王珏林会长,中国社会科学院城市发展与环境研究所原所长牛凤瑞同志;国土资源部的邹晓云总工程师。然后我们留一些时间提问和讨论。

  首先我们有请中国房地产协会原会长朱中一发言。

  2015-05-07 10:29:16

  朱中一:

  各位大家好。我以个人的名义谈一些观点,供大家参考。报告总体还是不错的,总体应该说是很客观的,当然,就报告的一些提法方面谈一些补充性的看法。我大概翻了一下,也大概听了一下刚才报告的讲解,我把一些主要的地方谈一下。

  第2页对2014年的市场特征分析。2014年你们的意思是市场总的是“低迷”,2014年跟2013年相比肯定是低迷的。坦率地说,我自己认 为2013年的市场总体还是平稳的。这是我的一个总体观点。我原来在协会里也是分管市场这一块,为什么总体是平稳的呢?因为我们考虑一下,2014年的二 三月份的时候,不少媒体都认为2014年中国的房地产市场有可能要“崩盘”,拐点、崩盘当然还是很盛的,但是2014年市场没有崩盘。有一些指标,像房地 产开发投资的增幅下降,销售面积、新开工面积、土地的销售面积是同比下降,同比下降的指标主要是跟2013年的市场的一些非理性因素有关系,2013年的 很多指标是超预期的好,所以造成了2014年的同比下降。如果我们客观地看,我们现在用“新常态”这个词,用平常心这个词来分析,我认为2014年的市场 是总体平稳的,这是一个观点。

  2015-05-07 10:30:06

  朱中一:

  跟这个观点相一致的,第5页销售面积降幅明显,但是销售面积是仅次于2013年,在历史的年份当中是第二年的新高。像房地产开发投资在第8页, 第三个题目上文字上不妥,“房地产投资大幅下降”应该说“房地产投资增幅下降”。后面的小题目是房地产投资增速明显,但是大题目是“房地产投资大幅下 降”,应该是“房地产投资增幅下降”,但仍然处于历史的最高点。这样表述更加准确一些。因为你看房地产的一年投资,去年肯定是最高的。

  2015-05-07 10:41:00

  朱中一:

  第14页,“宏观调控政策逐渐淡出,地方政府调控自主权增大”,我认为这个题目最好改为“行政性调控措施逐渐淡出。因为只要有市场经济,宏观调 控就伴随着市场经济。后面也讲到了3月16日国务院公布国家新型城镇化规划,提出加快推进不动产登记和房产税立法,抑制投机投资性需求,推进长效机制促住 房市场持续健康发展。这种加强,有的是加强的,有的是淡出的,不过淡出的是行政性的调控措施。这个题目我认为最好将来再调整一下。

  2015-05-07 10:42:06

  朱中一:

  第34页,房地产市场存在的问题。第一个问题,房地产市场总体供远大于求,商品房待售面积创历史新高。这个值得推敲一下,我自己的建议,三四线 城市的房地产市场总体供远大于求,全国商品房待售面积创历史新高。就全国来说,我们有一些城市,一线城市甚至包括部分二线城市都有这个问题。现在政府工作 报告里面,要做好今年政府工作第一个要把握完善宏观调控措施,其中有一条重要的指导思想就是“用好增量”,有一些该增加的还要增加的,对于房地产来说,三 四线城市供大于求,一二线城市,尤其是一线城市不能这样写。我的建议是这个地方应该是三四线城市总体供远大于求,全国商品房待售面积创历史新高。

  2015-05-07 10:45:00

  朱中一:

  还有一个问题,住房供需总体的总量大体平衡,但仍有不少居民无能力解决基本的住房问题。我认为要加上这个,因为我们的供需总量从一年的开发量大 体是平衡的,但是仍有不少居民无能力解决基本的住房问题,这是符合现在的实际情况的。一方面是住房的分类不均,一方面房价比较高,正因为是这个情况,我们 今年3月底出台的一些政策是支持自住性和改善性,实际上是解决这一部分问题。我认为这个是我们当前市场上的一个问题,正因为这个问题,所以我们3月份出台 了一些政策。

  第42页,2015年房地产市场总体上要好于2014年。这个可以,我认为后面要加上一句,分化态势严峻。是因为今年中央政府特别强调了分类指 导、因城施政,这是一个重要的指导思想。有一些地方今年一定是好的,也很难说,如果存量房消化很难的话,包括后面的问题也很难说,所以加上后面一句话更加 稳妥一些。

  第43页,商品房均价增速总体上与2014年持平,这个表述不准。实际上我们现在一般国家公布是70个大中城市的房价,70个大中城市的房价去 年下半年以来,不管是同比还是环比都是下降的,不能说增速。到今年一季度,到3月份同比环比绝大多数是下降的,像今年3月份的时候,70个城市同比都下 降,不能说增速,这需要斟酌。因为市场分化,供应偏紧的地方,一线城市和部分二线城市可能要另外来看。

  2015-05-07 10:46:10

  朱中一:

  第44页政策建议,地方政府制定调控政策也应考虑长效机制的建立。我认为这个题目挺好,包括这个题目以及这个内容,我们下一步制定政策,特别是 地方政府制定政策有三个问题要考虑:一是考虑城镇化进程的实际。像今年要制定“十三五”规划,而且在国家的新型城镇化规划里专门强调地方人民政府要制定综 合发展规划和计划,制定综合发展规划和计划要考虑需求的实际情况来制定。还要考虑房地产自身的发展规律,这是3月15号李克强总理在中外记者招待会上提出 来的,我们房地产有自身的规律,房地产有哪些规律,当然李扬院长也讲过,但是房地产规律起码有一些是大家认可的。特别是不动产是一些地区性、差异性的,开 发周期长,看看还有其他的规律,包括房地产的产业定位问题和相关产业的协调发展问题,等等,房地产有规律。我们社科院是个研究单位,是中央的研究单位,我 认为像房地产规律性的问题更要研究。衔接的问题,应考虑和长效机制的衔接,因为长效机制是国家层面提出来的,地方政府很难提长效机制,国家层面还是要发 展,在国家新型城镇化规划里要提出来建立长效机制,要求像金融的、土地的、财税的,有关部门一块儿来制定,地方政府这是跟国家长效机制的衔接问题。

  2015-05-07 10:47:35

  朱中一:

  第46页,保障性住房监管并重。现在由于市场发生了变化,仅仅这一句话不够,今年还要制定保障性住房规划。今年的保障性住房规划不像“十二五” 规划一样有3600万套,今年是从实际情况考虑要制定规划,而且这个保障性住房规划跟棚户区改造要衔接的。从政府方面,今年强调了城市的棚户区改造和农村 的危旧房改造,报告里没有这一块的内容,将来看看怎么表述。因为政府工作报告里,这是一个大头,城市的棚户区改造和农村的危旧房改造。今年要制定“十三 五”规划,怎么样完善住房保障体系,今年不光考虑保障性住房为监管并重,完善保障性住房体系是很重要的,这个内容在《政府工作报告》里篇幅都比较多。还有 创新保障方式,明确住房保障要逐步实行实物品保障和货币补贴两种方式,这些在《政府的工作报告》和建设部的报告里都是重头戏。你们现在的报告还是延续原来 的思路写的,这一块也需要研究。

  我就谈这些观点。谢谢大家。

  2015-05-07 10:48:00

  魏后凯:

  感谢朱会长!他的发言中有很多很好的观点,比如认为现在房地产市场总体是平稳的,更多的是一种结构性的问题。也谈到未来我们怎么进一步的完善保障性住房体系,怎么来着眼我们这种长效机制的建设等等。我们房地产的市场要跟我们的城镇化的建设有机结合起来等等。

  下面请中国房地产资源委员会会长王珏林发言。

  2015-05-07 10:50:11

  王珏林:

  大家好!非常高兴参加社科院蓝皮书发布会。刚才听了报告介绍,总的认为这个报告非常全面,分析得比较透彻、比较深入。有一些观点我还是比较赞同的,因为我一直搞研究,我认为很有意义。我主要对趋势谈点看法。

  2015-05-07 10:51:16

  王珏林:

  第一,市场趋势。市场如果全面看指标,确实2014年跟2013年比大幅度下滑,要说整个销售量还是不错的,12.06亿,仅次于2013年 13.06亿,差1个亿。商品房销售量还是不错的,总体还是不错的。这里面主要是其他方面的指标下降了,说明我们不管是投资、开发或者说是信心都不足。今 年前四个月由于一些新的政策出台以后,现在反映的情况挺好,像北京我前两天听了一下情况,北京新房和二手房同比涨价增加将近50%,销售的很好。应当说在 整个经济稳定和大背景情况下,房地产保持稳定这是需要,我原先说一句话,看房市就要看经济的形势,“经稳房稳”。二是看成是建设发展的情况,城镇化的需 要,因为是为我们城市发展,为整个城市化的产业作为一个支撑点。对房地产的稳定发展我还是有信心的。从指标看,不要看这么一比,不要拿这个跟最好的比,那 肯定存在的问题很多。因为当我们看平均,看我们现在的实际经济各方面的外部环境的情况,房地产还会保持稳定。国家也采取一些积极的措施促稳定。

  2015-05-07 10:52:01

  王珏林:

  现在主要的问题,一是信心问题,敢不敢把这个钱投入在这里;二是确实存量过大。原先主要是发展阶段决定的,由于前几年一线市场受到调控影响以 后,大企业老跑到二三线城市集中开发,但是他们那块的消化、消费能力还是有限的,再加上我们的市场也发生了变化,所以必然带来现在对于消化存量还是一个艰 巨的任务。因为不能简单地看我们的存量,报告里也好,看一些统计局的资料也好,说6亿多,按理说,总盘子算,是半年消化期,现在都12亿多。但是不是那么 看,现在普遍的过剩不是影响一个产业,影响整个投资。我们很多城市已经遇到这个困难,房地产的不景气带来相关的产业投资都不敢进去,这样影响我们的经济。 所以要解决目前的问题,提升信心,让产业健康发展。这还是必要的。

  2015-05-07 10:55:59

  王珏林:

  第二,政策趋势,两方面:一是放,二是定。

  第一方面,为什么放?过去我们那时候针对以前市场的情况,国家制定了一些调控政策,限购、限价、限贷等等。市场发生变化以后,有一些政策自然就 取消,就没意义了,炒也炒不起来。像限价,全年的价格不能增长过大或者过快,现在没有了,还有什么意义。像限购,现在市场上就是你想请他买房,他还得考虑 考虑,他谨慎的去买房的话,而且投资的市场现在越来越窄。政策是为市场服务的,为整个发展服务的,但是有几个城市的限购现在不敢放,有它的特殊性。

  2015-05-07 10:57:58

  王珏林:

  第二方面是“定”。我们现在在抓紧定一些长效机制,定市场的一些规则。因为这才是我们将来对市场管理的一个核心。不管是什么阶段只有按市场和法 制来管理的市场才能保持的更持久、更稳定,来调整市场。现在国家制定了很多,包括不动产登记,包括房地产税以及相关的法律等等,这里面我们盯的好像就是对 我们商品房的影响,其实法律建设是市场公平的建设,比如拿地、拿项目能不能做到公平,这也是我们市场,买卖交易能不能公平,这些很多都是我们通过法制建设 保持稳定的条件。

  2015-05-07 10:58:31

  王珏林:

  第三,市场趋势,从过去的比较集中和单一的发展趋势向均衡、全面发展转变,我们知道,改革开放初期前十年,为了加强招商引资,为了增加城市的工 业基础,所以工业地产应该作为重点,而且还没有进行房改。到90年代商品房市场化以后,这个时候又把住宅推在前沿,再加上我们房价增幅过快、市场发展过快 各种原因把它推在前沿。所以到现在这个阶段,大家应该清醒的认识到商品房市场也好,不是纯粹的就是为了投资,像股市一样,因为那个阶段可能逐步的淡化,大 家都清楚。现在主要还是制度改善问题,这样的话由于我们现在目前的住宅量过多的情况下,带来我们应当是一个全面发展的时代,也就是国家现在促进了比如我们 的旅游地产、商业地产、养老地产、文化地产等等,这些地产应当随即在增加投资,往这一块转移。养老地产国家给予很多优惠政策,而且我们需要,老龄化的到来 这个市场需要。比如旅游地产,很多城市都是旅游经济,打旅游这张牌,但是我们整个全国也好,特别是景区也好,我们的旅游产品、旅游品质并不高,所以我们的 旅游地产应该提升它的品质。比如从住建部到旅游局前几年提说要提升农家乐的水平,农村旅游的水平,但是现在我们到农村去以后,你看这个条件适合我们城市去 居住吗?比如现在一些中小城市的商业正是升级时代,有一些城市还没有我们规整,现在正好是一个好时机,这也是一个补充和完善。这些应当是属于全面均衡发 展,不是单一工业住宅,现在是这方面企业的投资越来越多。

  2015-05-07 10:59:15

  王珏林:

  最后用一句话结束。不管是改革开放30多年还是房地产市场20多年的风风雨雨,重新研究房地产的市场,就是先做后说的时代已经过去了,想好了才 做,先建立规划再做,这样可能会更好。我们每个城市,包括住宅、商品房也好,我们有规划地做,不能盲目发展。现在有很多是盲目的发展,不知道这一块的消费 有多大,也不知道有多少人能买得起房子,改善性的这个阶段能有多少,就知道盖,盖完以后卖不出去。你得有计划、有规划地配置土地来建设住宅,这样才能使房 地产市场保持稳定健康发展。谢谢大家!

  2015-05-07 11:00:14

  魏后凯:

  感谢王会长精彩的发言。他在发言中谈到一些观点,比如说当前我们的房地产仍将保持稳定发展的态势,现在主要的问题是信心不足的问题,是存量过大 的问题。我们的房地产市场未来要按照法治来管理和调控房地产的市场。我们现在谈到依法治国、依法治市,房地产可能也有一个依法治理的问题,这里面可能就是 说要加强规划,加强它的规则研究以及顶层的设计。

  下面有请中国社会科学院城市发展与环境研究所原所长、房地产蓝皮书顾问牛凤瑞发言。

  2015-05-07 11:01:59

  牛凤瑞:

  各位女士、各位先生,非常高兴和大家来讨论房地产问题。我们这个蓝皮书也搞了10多年了,每年在这个场合都有很多争论,因为不同的学者有不同的 知识结构,对同样一个问题,对同样一种数据会有不同的解读。比如说刚才讲了2014年中国的房地产投资增速“新低”,是10.5%,但是看看去年的增量是 多少,是9000亿,超过2002年全年的投资总量,去年一年的增量就是2002年的总量,这就是我们现在所面临的现实。所以我们从不同的观点来看,比如 说我们讲现在的库存,我们讨论问题是从企业经营层面还是从国家政府层面来讨论。讲库存的话,这里面我要多说几句,去年我们一直鼓吹要“去库存化”,现在有 人说库存大约是6亿,有人说是10亿平方米,有可能是个事实。但是想一想,这个库存那么可怕吗?房地产是面包吗?两三天就过了保质期?恐怕不是。有人计算 要销售多少个月,如果你这个月销售量上去了,马上这个销售数据就会大幅度变化。我个人觉得零库存对经营者来说是追求目标,有了相应的库存对消费者来说可能 是好事。

  2015-05-07 11:03:10

  牛凤瑞:

  再说一个观点,我们的库存是在什么情况下产生的,是在大量期房情况下的库存,大量期房是什么意思?交了钱,签了合同,三两年以后再给你房子,就 是这个概念,这就是现在所谓的供给过剩。户均1.02套,说中国现在房子过剩了,我问他们这1.02套什么概念?包不包括平房?说包括了,25%的平房形 成我们现在的1.02套的户均的统计,这就是中国的情况。因为每年的现实数据,公说公有理,婆说婆有理,大家都互相争论。我分析一下房地产“泡沫论”为什 么在中国市场失去解释力,为什么失灵?“泡沫论”在中国风靡一时,受到很多学者和媒介的推崇,有人甚至计算北京市的房地产泡沫是49%多,过了几年了,房 价照涨不误。什么原因?我做一个简单的分析:第一,我个人觉得房价较快上涨不等于房地产泡沫,房价的较快上涨虽然是泡沫的主要表现和形成的原因,但不等于 就是泡沫,也不必然形成泡沫。房价过快上涨既可能是供给不能满足需求的这种市场信号,也可能是真实房价的合理回归。

  2015-05-07 11:05:32

  牛凤瑞:

  我们最近这么多年发生的一些事,大家可以看一看,今天从逻辑上来讲,我做了一个表,(图),10年的话,平均每年上涨10.2%,但是看看我们 人均收入每年增长多少?十年平均上涨13.3%。我们的GDP名义增长率是15.9%,这就是中国,你人均收入快于房价上涨,就等于增强了居民购房的支付 能力,或者承受力。这是第一个基本观点。

  2015-05-07 11:07:21

  牛凤瑞:

  第二,房地产的调控政策推升了中国的房价。大家想一想,我们的宏观调控政策主流的观点或者主流的方向是什么?是对房地产关紧土地和资金的两个闸 门,这就等于抑制房地产的有效供给。目标是让大多数人有房住,背后的含义是什么?中国大多数人没有房住吗?住在哪儿?很多口号是蛊惑人心的。房价合理回 归,哪年的房价是合理的?回到哪年去?好像都没有一个准确的解释。说房价现在上涨过快,跟谁比?哪个机制?你那个机制是合理的吗?是市场形成的价格吗?不 是的。所以,我们很多理论的前提就错了。这样就形成了在中国一方面把房地产调控作为宏观调控的应急工具,要限制它,要挤压它,另一方面我们在社会政策上要 控制房价过快上涨,要限购、限贷,政策还没出北京或者还没有出中南海,已经效益相互抵消,这就是我们面临的问题。这么多年中国房地产调控,调控房价,效果 不佳,什么原因?调控本身就推升了房价上涨。这一点应该说并没不是言过其实。

  2015-05-07 11:08:03

  牛凤瑞:

  最后一个观点,中国缺少房地产泡沫生成的条件。房地产泡沫生成的条件,一是房地产高度的资本化和流动性;二是虚拟经济的恶性膨胀;三是过度投机 的社会氛围;四是宏观经济政策失误,特别是货币金融政策失败;五是市场信心的丧失。这几条中国哪一条具备?恐怕哪一条都不能说完全具备。再看,房地产的两 大基本要素,资金和土地已然主要掌握在政府之手,政府具有很大的主动权,所以银行不会说房地产风险可控,道理就在于此。对于土地来说,我个人觉得作为中国 来说,我们中国的房地产土地应该从中国的实际出发,中国的土地价格的背后是什么?是复杂的社会再分配关系,包括土地财政,老是把它贬损,实际上是不对的, 它是一个中性的概念。中国的土地公有制、土地用途的管制和城市规划的引导,以及相关社会政策的改革与调整,我们可以把商住用地的价格控制在合理的区间。资 金和土地由政府来控制,我们怎么能够产生房地产泡沫,或者有一些价格上涨,政府进行宏观调控完全是可以控制的。所以这种杞人忧天的想法,裹挟了中国房地产 调控,也裹挟了很多人这种思维方式,刺激了很多人买房的欲望。2004年和2014年都是买不起房,但是这两个年度你买房的标准,买房的支出,买房要求和 买房的紧迫心情是完全不一样的,没有什么可比性。所以我们过去面临的是房过热而导致的对房地产的这种挤压的调控方向。现在经济下行,新常态了,是不是反过 来应该对房地产有一个扶持?不是,松绑是对的,捆绑就不对。捆绑是行政手段干预市场,松绑是恢复市场本来应有的供求关系。现在说救市就错了,“救市”仍然 是把房地产作为宏观调控的应急工具的一种延续,这对房地产业的未来发展是没有多大好处的。

  总的结论,中国地产无大事,国人大可不必自忧自扰,作出过度的反应恐怕没有必要。谢谢!

  2015-05-07 11:15:11

  魏后凯:

  感谢牛教授精彩的观点。他谈到了要精确看待房地产的存量问题,也谈到了过去的有关政策可能推升了房价的上涨,房价的上涨不一定就是泡沫等等很好的观点。

  下面有请国土资源部的邹晓云总工程师,有请。

  2015-05-07 11:17:44

  邹晓云:

  大家上午好。刚才几位专家说得非常精彩,特别是牛所长,他讲了中国房地产的泡沫为什么没有破灭,其中两个重要的原因,资金和土地这一块,我是非 常赞同的。资金我不懂,但是土地我知道一些。因为中国房地产市场,尤其是土地市场,应该说还不是一个完全的市场,所以我们用正常的或者是完全的市场经济的 理论去分析,肯定结果是不一样的。土地市场在过去的几年,因为我们蓝皮书发布也是很多年,大家看看历史上的资料,基本上还是比较平稳的。从供地的角度看虽 然说很紧张,但是从这一块来看,从大家的介绍中看出还是挺充分的。

  2015-05-07 11:18:19

  邹晓云:

  今年一季度有一些城市的土地供应计划有一些收紧,但是市场也发生了一些变化。这个计划的减少是根据市场去年的情况做了一些调整,最主要的目的还 是防止土地的闲置、浪费。当然,我们也不能排除一些地方政府有对市场给一个长期信号,就是市场在土地供应上要收紧的信号。这样一种信号会对市场产生多大影 响?更多是短期的经济成本,究竟对2015年或者对未来的房地产市场产生多大的影响,现在还不太好评价。

  2015-05-07 11:19:45

  邹晓云:

  中国的房地产市场和土地市场是很特别的关系。我个人的看法,我们看土地供应是不是充足,不能仅仅停留在土地的供给和购买这一层,我们的土地市场 是政府和开发商之间的关系,要观察土地供应是不是真正的充分充足,有两点是需要考虑:一是我们的房价是不是真的高,因为土地是个成本,土地的供给如果是真 正充分的话,在房价当中成本占的比重很低,房价是比较低的,我说的是跟正常的情况下相比。我们看报告当中发布的一个房价和地价的关系,我初步看了一下,我 们所说的一线城市基本上在50%以上,有的是接近60%。另外一些二线城市也是40%左右,地价占房价的比例。这在西方国家占的比重没有那么大,都是在三 分之一以下,或者是更低。其实这个数可能还是一个保守的数字,因为这是根据监测推算出来的数据,监测都是城市的核心区,这些区域的地价应该是比较高的。

  2015-05-07 11:20:58

  邹晓云:

  二是无论是买房还是居住或者是住房的现状,很多人说大家在买二套房、三套房,我们看实际上还是有很多人住房是比较差的。我们到周边去走一走,到 那些所谓小产权房地区或者是偏低的地区去看一看,房子还是比较差的。这两个东西说明土地供应,你说相对开发商来说是多了,但是相对我们居住的满足程度来说 并不充分。因为,无论这个供应是市场行为还是政府行为,最终无非就是使用这块地,如果土地没有得到使用或者没有保障的话,那么我认为这个供应是不充分的。 因为我们是社科院,不是纯粹研究市场,是研究这个社会性,去分析这个事情是很有必要的。

  2015-05-07 11:23:51

  邹晓云:

  第二,我们的土地市场是一个政府主导的,实际上整个土地资源是政府主导的,从规划、计划、用途等各个方面。政府既然掌握了这样一个资源的控制权 就要完成两个最基本的任务,一是要满足我们最基本的需求,社会也好,市场也好,对土地最基本的需求,什么是土地最基本的需求?我们住房定了指标,一般的情 况下是达到多少。比如我们要经商,应该有一个合理的基本的场地保证,现在我们很多流动的商贩,他们经常处于被驱赶的时候,为什么他连摆摊的地方都没有。还 有一些商场里也是这样一种情况。很多地和房子都空在那边,但是租金很高,我们要去租也会有一个问题,不能简单的拿到。再有,交通、公共设施这些最基础的需 求。但是这部分可能我们没有什么问题。政府也在解决这些问题,比如说大家要有充分的购买房子的来源,保证市场的参与度。对于收入比较低的,采取政府的政策 性住房建设,现在也在解决这个问题。这是我们作为政府控制土地应该要满足这样一些最基本的需求,这是理所当然的,没有更多可以去讨价还价的东西。做不好, 大家就应该要批评你。做起来肯定会有很多困难,政府就应该去解决这些困难,如果大家都能自己去解决,政府也不用干这个事情了。

  2015-05-07 11:25:28

  邹晓云:

  还有,满足市场的这种基本平稳的需求。我们现在看政府做的很多领域都是在解决这些问题,土地供应也是满足这样的问题,政府在供应土地的时候,总 的来说应该是要保证基本的市场稳定的需求。我这边供应的土地能够保证市场的供需有一个基本平衡,这需要做非常精确的测量测算和准确的分析。在这样的前提之 下,才可以说我们去增加供应还是减少供应。如果我们没有达到这样一个基本平衡点,没有找到这样一个基本平衡点,一味说要增加或者减少,这是一个非常不负责 任的做法。不是说我们现在的土地供应没有做到这一点,我们要从这方面去分析和评判我们这个市场,政府这种行为是不是真正的合适、合理。

  2015-05-07 11:26:21

  邹晓云:

  供应计划,确实是有一些地方可以给一个词——饥饿式的供应方法,因为有一些地方是靠土地财政生存的,如果土地供应量高了以后,实际上地价会下降,收入会降低。这是一个很复杂的问题,我们不能简单从这一点来评判它对与不对。

  总之,我们的土地供应还是要遵从市场基本的规律,政府应该在供应的计划和制定方面做得更科学、更客观一些。计划实际上本身从这么多年来看,土地 供应计划基本上处于供大于求的状态,当然这并不一定是真正的供大于求,供大于求仅仅是政府和开发商之间的供大于求,但是政府供地和社会需求之间和土地使用 者之间的需求,是不是一个真正的供大于求,这需要我们去做评判。

  2015-05-07 11:26:50

  邹晓云:

  因为现在市场供应跟经济的发展是有关的,可能保证城市化的这种发展、保证经济的发展是我们土地供应的目标之一。但是我们应该从长远的角度看这个 事情。地价这个问题,如果我们从一个卖家的角度来看当然是越高越好。政府肯定不是商家,作为房地产开发商来说,如果把这个地卖出去当然是价格越高越好,但 是对整个经济发展和城市化的发展来说,地价应该是越低越好。地价是社会发展成本的问题,成本高了总不是一件好事情,居住成本高,我们很多钱会投到固定资产 当中去,我们其他的消费就很少。很多人都进不了城,城市化也会受到影响。工业地价高了以后,产业就会发生转移,就会跑到。有很多商品原来都是在中国内地生 产的,现在都跑到柬埔寨、越南等地方,其中非常大的问题是工业用地的成本在增加。我经常观察这些东西,比如我去买衣服,看看这个衣服是什么地方生产的,以 前都是内地产的,现在很多都是越南、柬埔寨这些东南亚国家生产的。这样一些低端的加工企业对成本是非常敏感的。所以土地成本高了以后,对工业发展实际上也 是有一定影响的。商业也是这样,我们看很多的商场的租户换得非常快,有的开业没几天就倒闭了。也就是说,成本一定是影响经济社会发展的效益或者是调控最基 本的一点。所以我们从长远看,政府对这种管理实际上是运用市场的方式,也要关注到社会的需求,把这两者结合起来之后,我们再谈所谓的房地产市场才有意义, 不然的话仅仅谈房地产市场是比较勉强的。谢谢!

  2015-05-07 11:27:59

  魏后凯:

  感谢邹总的精彩演讲。他谈到了要防止土地的闲置和浪费问题,也谈到了现在地价和房价的比重跟国外相比有一些偏高,我们土地的供应要遵循市场的规律等等。

  下面有十分钟左右是问答环节。

  2015-05-07 11:34:08

  提问:

  请教朱教授,我们看到住建部出台一个政策,要将回购商品房作为保障性住房的形式,这有没有具体的细则?因为涉及到一些细节问题,刚才说把商品房 回购作为保障性住房的话,原来商品房是用的经营性土地,保障房是划拨的土地,这一系列的规划和调整方面的细则有没有?其次,刚才蓝皮书报告当中提到,现有 的保障性住房有一部分是闲置的,既然面临闲置的问题,把商品房再回购保障房,会不会增加闲置的问题?三是如果回购的商品房不转化成保障性住房的话,如果等 市场好了以后,政府把它储备起来再卖出去,住建部的专家有没有了解这方面的情况,是怎么考虑的?

  2015-05-07 11:35:28

  朱中一:

  在这里我无权来解释住建部的政策,我想部里发的文件是指导性的文件,我也没看到那些细则性的文件。部里出台这个文件,我自己想,应该是出于两方 面的因素,一方面是存量房的消化压力很大,一旦存量房消化压力很大,如果新建保障房的话就不一定再建。现在蓝皮书里讲了已经建的保障房有配套不够的问题。 部里的文件更主要是指导下一步的,因为面临“十三五”,“十三五”可能也要启动保障房规划的制定,不一定再建了。而且这个文件里有一个很重要的问题是发展 住房的租赁市场,其中就有你所说的意见,这是部里一个大的出发点。细则我也没有看到。这个细则我觉得更多的权力应该是交给地方的。

  2015-05-07 11:36:50

  王珏林:

  这是一个指导文件,可以这么做,至于怎么做就是地方决定,因为是多种方式的。你说把商品房纳入保障房,确实有很多具体的问题,价格怎么定?现在 政府收购我是两一厢情愿的事,你可以这样做,但是你做不做应该是开发企业说了算,要是政府投资的就是政府说了算,如果是开发企业投资的,就是人家说的算。 如果这一块认为还可以就不用销售了,就省了一笔钱,也可以。

  2015-05-07 11:38:14

  提问:

  刚才看到2014年房地产投资增速下滑10%,去年统计局说去掉名义上的,不说北京的话,是9点几,这个增速您预测会继续下滑吗?对相关产业链和房地产上下产业链的影响和相关经济容量的带动会形成多大的影响?请朱教授评价一下。

  2015-05-07 11:40:10

  朱中一:

  去年是10点几,今年肯定还会下来,今年的态势来看会下来一些,对相关的产业链肯定有影响。我们客观上来说,房地产这一块国家很揪心,一方面牵扯到稳增长,一方面牵扯到惠民生,还牵扯到调结构、防风险,这几个方面要找到一个平衡点确实很难。

  2015-05-07 11:41:05

  李景国:

  我想提醒一句,刚才朱会长说到增速有可能比去年低,不意味着总量低,是增速较低,但是绝对量会超过去。

  2015-05-07 11:41:39

  朱中一:

  跟这个问题有关系的是什么呢?今年为什么政府对于城市棚户区的改造和农村危房的改造力度比去年大,这就考虑到既跟稳增长有关系,又跟惠民生有关系,又跟上下游产业链有关系。

  2015-05-07 11:42:09

  魏后凯:

  现在进入最后一个环节,我简单做一个总结。今天上午我们的李扬副院长、四位专家都做了很精彩的发言,都提出了自己的观点,有一些观点可能是相同 的,有一些可能是不一致的。这是一件好事,我们围绕房地产的相关问题不断进行探讨,这样使我们的研究和认识会进一步地接近规律性。通过上午的讨论,我个人 做了一个归纳,不一定成熟,可以提出五个方面的想法。

  2015-05-07 11:42:49

  魏后凯:

  第一,在目前的这种形势下,我们的房价像过去那些年一样大涨或者是大跌的可能性不大。当前中国可能已经进入了一个以房价低速增长为特征的一种平 稳增长时期。未来是一种平稳增长的时期。我们在报告里面谈到2014年主要的监测城市,中国地价可能有点偏高,是5.16,但是我们的商品房的成交价全国 是上涨1.4%,上涨的1.4%是远远低于我们城乡居民收入的3.4%。而且我们的报告也预计,今后可能是一种低速增长为特征的平稳增长的时期。怎么会进 入这种平稳的增长?可能有很多方面的原因。有些说是三四线城市的房地产供大于求,不管怎么样,存量过大,我们要消化存量。有些人说我们房产的闲置率太高, 达到20%左右,国外都在10%以下等等。这是一个态势。我们这些存量需要消化。二是我们中国的城镇化去年是54.8%,已经越过50%的拐点,进入城镇 化减速推进的时期,未来我们城镇化的速度会逐步放缓,我们重点是注重提高城镇化的质量。这对我们房地产的市场也是有影响的。三是可能我们的年轻人或者居民 的买房意愿也会发生一些变化。90后和80后买房的意向跟过去老一代可能就有一些差异,现在媒体包括学界也在探讨这个问题。

  2015-05-07 11:44:23

  魏后凯:

  第二,在当前中国房地产进入新常态下的深度调整阶段。不单纯是一般的调整,是深度的调整。当我们未来的调控手段会出现多元化,我们未来的房地产 市场的调整可能是以深化改革、全面改革作为支撑来促进我们的调整。在这种深度的调整过程中,我们地方政府的自主权,我们地方政府的调控的作用、调控的力度 将越来越大。这样可以避免过去的单一的中央调控“一刀切”的问题。所以是进入新常态下的深度调整的阶段。

  2015-05-07 11:45:33

  魏后凯:

  第三,大家都认识到最近这些年来以及未来,中国房地产市场分化在不断加剧,今后将会继续这种市场分化的态势。我们可以从多个方面来看待这个问 题。比如我们从区域的角度来看,房地产市场东中西、沿海和内地的情况是不一样的,一线二线三四线的情况不一样,大城市和小城市的情况也不一样,像学区房, 有山有水的地方,交通方便的地方也不一样,强调这种位置,强调这种区位选择。这是从区域的差异性来看。再就是大家强调我们现在虽然说新常态,由高速向中高 速转变,但是并不一定是所有的城市、所有的地区都转变为中高速,未来有一些地区可能是低速,有一些地区可能是中低速,有一些地区可能是中速,可能某一些落 后的地区、水平比较低的地区,可能是中高可能是高速,不一样。再就是对我们市场的经济发展的态势,加上我们工业化、城镇化处于不同的发展阶段,对我们市场 的分化也会产生一定的作用。

  2015-05-07 11:46:30

  魏后凯:

  第四,我们未来要建立房地产市场继续稳定健康发展的长效机制,是当前我们面临的一个重要的任务。现在我们在推行的一些改革,比如说不动产的登 记,比如说集体经营性土地要入市等等,包括大家讲的可能短期对我们的房价不会产生太大的影响。但是这种影响应该是中长期性,短期不可能因为政策出来,带来 我们房价大起大落。但是它的影响始终是长期性的,未来我们如何打破这种高度依赖土地财政的城镇化的投融资机制,我们未来怎么建立一个多元化的投融资机制, 这对我们的房地产长效机制建设也是很重要的。也有专家提出来,未来我们要依法调控、依法监管我们的房地产市场,把这个依法调控、依法监管作为我们全面推进 依法治国的一个很重要的内容。

  2015-05-07 11:47:24

  魏后凯:

  第五,房屋的库存多大、存量多大才是合理的?我同意各位专家的意见,牛教授谈到的没有闲置、没有存量也是不可能的,没有一定的闲置、没有一定的 存量就不符合市场的特征。最后我们得出的结论是产能的过剩,产能的开工率在80%到85%就是合理的,闲置率在15到20%以内是合理的,有过剩、有闲置 才有可能有竞争。如果短缺了,只要你的产品一生产就能卖出去,不讲究质量,就不可能有真正意义上的市场的竞争。再就是需要探讨的,我们房产市场的库存它的 存量或者闲置率到底多大才是合适的,我觉得可能需要研究。这是对房产而言的,对土地就不一样,土地我同意邹总的意见,我们的土地不能闲置,不能浪费,这不 一样。我能想到是中国买房买的都是期房,国外没有买期房的,都是买的现房,买现房可能有一定的闲置率,这是需要我们学术界需要研究的一个问题。

  今天因为时间问题,感谢各位专家参加我们的研讨会,也感谢新闻媒体的朋友来参加我们的研讨会。谢谢大家。今天的高峰论坛到此结束。